2007年没有趟入“地王”热潮的企业，为数不多，华侨城是其中一个。这似乎成为2008年业绩好坏的一个标志，因没有陷入“地王”困境，而使今年的处境变得与众不同。
在2007年，仅以16亿元在天津竞拍下30多万平方米建筑面积的地块，对于一家净资产数十亿的公司来说，这样的举动显得有些“保守”。但在2008年中报中，华侨城净利润大增。行业“拐点”下，因为其开发项目多为稀缺性的超高端项目，不用面对包括万科、金地都纷纷陷入的“降价门”的苦恼，摆脱一般市场层面的竞争，从而脱颖而出。
一年只拿了一块地
华侨城地产董秘李珂晖告诉记者：“过去一年，我们只在天津拿了一块地。”华侨城只拿符合自己发展模式的土地，李珂晖进一步表示。
华侨城拿地的速度并不快，但利润的增长却遥遥领先。中报显示，万科净利润只增加了不到三成，招商地产的净利润还下降了四成多。而华侨城报告期内的净利润达4.26亿元，比去年同期增长248.61。
国泰君安的分析师孙建平形容其为“地产竞争优势独特的中长跑选手”。这位中长跑选手的优势究竟在哪里呢？
华侨城目前房地产收入的主要来源是深圳波托菲诺、东部华侨城天麓项目和北京华侨城。李珂晖认为楼盘畅销是因为楼盘性价比高，在今年中期的深圳，天麓七区在一个半月就卖掉了一半以上。天麓项目七区位于风景区，容积率小于0.13。这种与一般市场近乎绝缘的项目，受到市场“突变”的压力要小很多。
东部华侨城坐落于深圳大梅沙，占地近9平方公里，属于“国家生态旅游示范区”，在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域。
这类本来自然风光就很好的生态休闲度假旅游区，华侨城花费了4年时间、35亿元来打造，时间长度和投入是大部分房地产企业没办法做到的，这也是天麓项目稀缺性的主因。大部分的地产公司通常从拿地到建成也就两年左右的时间，只有星河湾等个别奢侈品牌才会用几年的时间来做园林。
“在旅游类公司里，没有擅长做房地产的；做房地产的，做公园又不行，即便是万科，你让它做旅游地产，那是成千亩的土地开发，未必能做成功。”有分析人士认为。
“规划能力非常重要。”申银万国的旅游行业分析师陈海明认为。
从目前华侨城在深圳、北京、成都的3个城市主题公园看，每个公园主题都各有侧重。成都的欢乐谷就加上了“巴蜀迷情”的景点。中原证券的地产分析师魏博认为：“华侨城不仅擅长利用自然资源，关键还有改造和创造景观的能力。”
华侨城集团CEO、总裁任克雷有句名言：拼硬件，只要有钱，大家都能做；拼文化，靠的是高人一筹的视野和底蕴，就不是人人可为的了。
天麓项目所处的东部华侨城就是华侨城自城市人造景观之后的一个新模式的探索，以休闲观光为主。“欢乐谷模式大都只在北京、深圳这样的一线城市，有城市的销售半径和人口规模等诸多限制，而东部华侨城可以脱离这种限制，是个不错的模式。”陈海明对这种模式很欣赏。他认为，东部华侨城是主要依托自然风光而成的休闲旅游景点。这类山水资源在中国很丰富，投入也可以较主题公园模式小。所以这种模式很适合在二线城市发展，未来发展的数量也可以比欢乐谷多。
先发优势明显
A股上市的地产公司金融街也在做旅游地产，在惠州有个大项目，需要花10年的时间完成。据了解，目前该项目作为酒店式公寓在出售。但在上市公司中做旅游地产又完成全国布局的目前只有华侨城一家。
当年做主题公园的旅游类的公司，华侨城是惟一一家上市公司。这类资本先发优势，是其他也做些地产项目的旅游公司无法比拟的。
资本也仅为前提条件，李珂晖就不认为有资本平台就能成功。他提出，华侨城主题公园成功的原因是复合性的，国内有这种投资实力的公司很多，但并非都能成功。另据了解，国内大部分的人造景观公园处于亏损状态。
华侨城的主题公园不仅能和地产互为裨益，还能带来稳定的现金流。2008年上半年，华侨城的门票收入约3.27亿元，同比增长36.57。门票收入的毛利率为52.36，这项业务对利润贡献为1.71亿元。虽然地产利润率高，但旅游门票的收入相对稳定，这也是华侨城多年来对旅游地产都不放松的重要原因。
土地：批发和零售的区别
华侨城通常采用的是旅游用地和住宅、商场等用地打包的方式获取土地，拿地成本低也是华侨城的一大优势。李珂晖也承认了这一点，他将这比喻为“批发和零售的区别”。
有分析人士认为，由于华侨城有这类造城的土地，在和地方政府谈判时，拥有强大的议价能力。8月中旬在成都开盘的项目，当时的土地价格是60万元/亩，属于挂牌取得。陈海明的报告中特别提到，该区域土地现在的价格都到了200万-300万元/亩。李珂晖认为这价格在当年属于“还可以”。
但也有地产业人士提出，随着土地宏观调控的加强，这样一次性成千亩地拿地，会越来越困难。它的发展模式在未来会遭遇瓶颈。但有分析人士反问记者：“你觉得华侨城拿不到地，别的公司会容易吗？这种解决就业，改变区域面貌的做法，地方政府会不支持吗？”
华侨城独有的开发模式固然令其持有物业大为增加，但地产公司普遍存在的负债率偏高的问题，华侨城也不能例外。
中报显示，华侨城有40多亿的流动负债。流动资产只有20多亿，其中流动资产中有10多亿的存货，现金也只有10多亿。就此问题，接受采访的分析师中有两位都认为华侨城依然有一定的财务风险。
对此疑问，董秘李珂晖认为，华侨城的财务指标都在正常范围之内。
分析人士指出，还要看其资产的折现能力是否良好。按照中报显示，华侨城还有40多亿的固定资产和10多亿的在建工程等非流动资产，所以这些资产的变现能力非常重要。
大部分的市场分析人士对华侨城未来大业绩非常看好。除了会注入大量的旅游地产项目，单是持有型物业也给业绩的成长性提供了想象空间。因为华侨城完成整体上市之后，将注入3家星级酒店和20家经济型酒店。目前上市公司控股的茵特拉根酒店在上半年就为公司提供了6000万元以上的收入。但也有市场人士担心，这些酒店前期投资大造成的一次性摊销费用高，未必能在短期看到净利润的增长。
董秘李珂晖认为茵特拉根酒店盈利状况还是不错的。有到过茵特拉根酒店调研的人士表示，酒店订房确实比较难。
有分析认为华侨城流动负债过大，应该及时地补充资本金，早点做增发。记者也就这个问题采访了李珂晖，但李谈到，增发的决定权不在上市公司。大部分的市场分析认为，华侨城年底之前可以完成整体上市。届时，注入的资产超百亿更是给人们留下更多的想象空间。
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